Избранное0 Срочный выкуп

Элитный пиджак рынка Недвижимости

02.03.19 «From Million» (www.frommillion.ru)
Наталья Бухтиярова, независимый обозреватель

Ни для кого не секрет, что элитная недвижимость отличается высокой ценой и самыми лучшими характеристиками. Да, покупатель готов платить дорого за локацию, качество, инженерию, архитектуру, отделку, сервис и т.д. Долгое время элитная квартира была не просто лучшим предложением рынка, но еще и большим по площади.

Квартиру в 100 кв. м большой никто не считал в этом сегменте. Площади, выводимые на рынок, были гораздо больше. Однокомнатная квартира вообще считалась нонсенсом.

Эта гигантомания имела свои корни. Во-первых, российский элитный рынок в начале своего появления учитывал особенности менталитета советских граждан. А советские люди  не имели больших квартир, поэтому состоятельные покупатели, получив возможность решить квартирный вопрос по собственному усмотрению, хотели простора.

Во-вторых, деньги на рынке были. Потребности экономить не было.

В-третьих, покупатель элитного жилья хотел демонстрировать свой достаток. Именно тогда многие руководствовались принципом «дорого и богато». Маленькие площади, не говорили о бережливости и разумном подходе собственника, они его компрометировали.

Но все меняется: и покупатель, и рынок недвижимости. Постепенно потребность в большой жилплощади была решена. Люди поняли, что 500 квадратных метров не являются необходимостью для комфортной жизни, наоборот, часто такие площади обременительны. Состоятельные граждане также научились  ценить вкус, умение не просто зарабатывать, но и разумно тратить деньги.

Кроме того, расширились сценарии жизни таких людей. Появилась потребность в высококачественных квартирах небольших площадей, которые получили название «квартиры для пиджака».

Некоторые эксперты рынка уверяют, что такой формат как «квартира для пиджака» не характерен исключительно для элитного рынка. Например, председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева  считает, что такие квартиры могут появиться в любом проекте, удовлетворяющем требованиям по локации, доступности, наличию транспортных узлов и близостью к деловым центрам.

Однако большинство экспертов элитного рынка выделяет такой формат, и готовы его анализировать.

Рождение формата

В наше время первопроходцев нет.  На рынке недвижимости тем более. Практически все, что появляется в качестве новинки, уже было когда-то или где-то. Не секрет, что российский рынок многое заимствует, так как он молод и имеет возможность учиться на ошибках и успехах других.

«Квартира для пиджака» в элитном проекте не наша придумка, формат просто появился на рынке в момент, когда назрела такая необходимость по разным причинам. Но наши девелоперы ориентировались на уже имеющийся опыт современных мегаполисов.

Елена Пальчунова, коммерческий директор проекта Дом Наркомфина, рассказывает:

— Формат «квартира для пиджака» вначале появился в крупных европейских городах, а также в мегаполисах Японии и Китая, а на российском рынке о нем заговорили примерно с 2008-2010 года. Финансовая нестабильность привела к тому, что даже состоятельные покупатели стали задумываться: а так ли им нужны лишние метры? Тем более, если квартира покупается не для проживания с семьей, а лишь для того, чтобы иметь возможность переночевать недалеко от офиса.

Алиса Зотимова, основатель и управляющий директор AZ Real Estate, Лондон, также делится зарубежным опытом:

 — В Лондоне новому российскому термину «квартира для пиджака» наиболее соответствует английское понятие (хотя и заимствованное из французского языка) — pied-?-terre. Этот термин  дословно означает «нога на земле», и отражает концепцию небольшой квартиры в центре, которая, вероятно, не используется постоянно.

Владелец такого жилья может иметь большой семейный дом за городом и проводить выходные и вечера в течение недели там или вообще жить в другом городе, а в деловой центр приезжать по работе. Такой класс собственности распространен не только в Лондоне, но и в Нью-Йорке, Сан-Франциско, Париже.

Согласно английскому словарю Мерриам-Вебстер, первое упоминание слова в таком значении относится к 1823 году. Но современное «возрождение» такие квартиры получили за рубежном в последние 10 –15 лет. И именно за этот период наш мир стал более мобильным и «легким на подъем».

Мы пошли следом

Одним словом, «квартирой для пиджака» мир не удивишь, да и российский рынок уже привык к этому формату, который часто закладывается в будущие проекты. Более того, Кристина Томилина, директор департамента городской недвижимости Savills в России, напоминает, что прообраз такого формата был и на нашем рынке в далекие 90-е годы:

— Именно тогда многие представители богемы имели небольшие квартиры в самом центре, где хранились их костюмы, так называемые «гримерки». Там можно было остановиться в перерыве между съемками, сменить гардероб и ехать дальше. В принципе, ту же функцию сейчас выполняют «квартиры для пиджака». Из-за своего небольшого размера размещаться там всей семьей неудобно, поэтому такие площади используются в основном, для того, чтобы переночевать или провести некоторое время, перевести дух.

Если говорить о появлении «квартир для пиджака» на нашем современном элитном рынке, то Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate, считает, что все началось с лофтов:

— Если говорить о «законодателях моды» в этой сфере, то ими в свое время были лофтовики, которые вывели на рынок небольшие апартаменты со свободной планировкой. Подобные объекты пользовались большой популярностью за счёт небольшого бюджета и нестандартного формата.

Одним из первых таких проектов стал в 2013 году «Николаевский дом», который представлял собой проект реконструкции с небольшими по площадям лофт-апартаментами. Позднее, под влиянием кризиса, количество таких объектов увеличилось.

Большинство же экспертов считаю, что старт формату дан был кризисом, то есть каких-то 3–4 года назад. Именно сильная девальвация рубля заставила состоятельных граждан пересмотреть свои предпочтения, научиться разумно вкладывать деньги, не теряя при этом качества своей жизни.

Александр Красавин, первый заместитель председателя правления Корпорации «Баркли»:

— После кризисного периода 2014-15 гг. спрос на рынке недвижимости значительно скорректировался. Затронуло это все виды жилья: и городские квартиры, и загородные резиденции, и даже самые высокобюджетные лоты. Обобщая, можно сказать, что средняя площадь квартир уменьшилась в разных сегментах на 20-30 %.

Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости PENNY LANE REALTY Юрий Щербаков:

— У нас появление такого формата продиктовано условиями рынка, и этих условий несколько. Во-первых, даже состоятельные люди стали рациональнее подходить в покупке недвижимости, и многие осознали, что большие площади дороги в эксплуатации и не нужны, особенно, если они покупают второе жилье. Во-вторых, уменьшение площади – это снижение ценника без ущерба для качества – с точки зрения застройщика. Покупатель хотел элитное жилье, но дешевле – и его получит.

Еще один фактор – возможность строительства (и реконструкций) в центре. Конечно, людей, мечтающих жить в центре города, хватает, но еще больше тех, кто осознают минусы такой локации для постоянного проживания.

Многие уже давно увезли семьи загород или обосновались в районах с лучшей экологической обстановкой. При этом есть потребность в квартирах в центре, особенно для глав семей, вынужденных тратить время на дорогу. Одним словом, сошлись три фактора: спрос и возможность предоставить адекватное предложение.

Какова площадь

Маленькая элитная квартира не такая уж и маленькая, если смотреть на нее глазами покупателя другого сегмента. Элитную квартиру площадью 18-20-22 кв.м вряд ли кто-то купит, потому что покупатель такого сегмента в первую очередь ценит свой комфорт и платит за него. Так какие размеры у пиджачных квартир  на элитном рынке Москвы?

Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE:

— На сегодняшний день минимальная площадь квартиры в премиум-классе составляет 28,7 кв. м («Дом Наркомфина»), в элитном классе – 41,6 кв. м (White Khamovniki). По итогам 2017 года минимальные площади начинались от 32,5 кв.м и 44 кв.м соответственно. Таким образом, наблюдается планомерное снижение площади, что в целом характерно для всего рынка.

Екатерина Бонч-Бруевич, соучредитель агентства недвижимости «Мезон»:

— Площадь обычно бывает от 40 до 60 кв. м. Клиенты ищут такие квартиры в современных ЖК, где есть инфраструктура – спортзал, бассейн, паркинг, а также часто и гостиничный сервис. Популярны для таких покупок Москва-Сити, The Book (бывший «Дом-книжка»), ЖК «Звезды Арбата», Roza Rossa и др.

Руслан Сырцов, коммерческий директор «S.A. Ricci жилая недвижимость»:

— Студий в их классическом понимании (единое пространство без межкомнатных перегородок) в столичных премиум- и элитных проектах насчитывается не так уж много. В элитном сегменте по состоянию на конец января 2019 г. их можно приобрести в ЖК «Резиденция Тверская» (апартаменты с полной отделкой и меблировкой).

Основной объем такого предложения составляют студии площадью 34-39 кв. м, цена за «квадрат» которых варьируется от 490 000 руб. до 650 000 руб. Кроме того, в проекте представлены студии площадью до 30 кв. м (на данный момент все реализованы) и более просторные — 52-59 кв. м (цена составляет 510 418 - 580 000 руб./кв. м).

В сегменте премиум-класса студии с отделкой представлены в ЖК Roza Rossa —  от 28 до 47 кв. м (цена за кв. м составляет 780 000 – 920 000 руб.). Студии с отделкой white box площадью 45-52 кв. м можно приобрести в ЖК Neva Towers по цене 422 000 – 529 000 руб./кв. м. Студии без отделки площадью 43-55 кв. м экспонируются в ЖК «Софийский, 34» по цене 497 569 – 755 458 руб./кв. м.

Если говорить про элитный рынок Санкт-Петербурга, то потребность в таких квартирах есть, а предложений крайне мало. Так, Сергей Бобашев, руководитель проекта Lifedeluxe.ru, отмечает:

— Существует огромный спрос на маленькие квартиры в центре города. Но в основном то, что имеется, это либо коммуналки, либо коммуналки, порезанные на номера, причем за большие деньги. Самым дорогим проектом «пиджачных квартир» можно считать One Trinity Place: 400 тыс. рублей за метр.

Кому это надо

Покупатели элитных маленьких квартир, естественно, состоятельные люди. Да и квартира эта у них не первая и не основная. «Квартира для пиджака» призвана решать какую-то насущную потребность. Например, переночевать возле офиса и не возвращаться в загруженные дни загород. Или не снимать номер в гостинице, если работаешь на два города. Подробнее разные сценарии рассмотрели ведущие игроки элитного рынка.

Александр Красавин:

— Как правило, такие квартиры выбирают для себя холостые, много работающие люди, которые все свое время проводят в офисах, в разъездах, а досуг предпочитают проводить в путешествиях. Фактически они приезжают домой только переночевать. Еще один типичный покупатель – житель Рублевки, которому нужно второе, городское жилье, чтобы не быть привязанным к Подмосковью и иметь возможность остаться, допустим, на ночь в городе.

Вячеслав Антропов:

— Покупателями компактных апартаментов также являются состоятельные родители, которые приобретают их своим детям-студентам, в том числе в качестве стартовой площадки для дальнейшего обмена на квартиру.

Николай Лавров, вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петерург»:

— Особенно мощное развитие такие квартиры получили, когда люди стали жить на два города: семья живет в одном городе, а работающий кормилец семьи – в другом.  По сути, это замена гостиничному номеру: не все любят жить в гостинице. И спрос на нее есть. Он не очень велик, потому что покупка квартиры все-таки развлечение дорогое, но для успешных, особенно молодых, бизнесменов такой вариант не редкость.

Леонид Капров, старший вице-президент «Галс-Девелопмент»:

— В элитном сегменте «квартиру для пиджака» очень часто ассоциируют исключительно с людьми бизнеса, которые много времени посвящают работе и часто находятся в разъездах. Сегодня намного актуальнее говорить о таком формате, как «квартира выходного дня», которая используется не только для вынужденного ночлега. Покупателями такого жилья в дорогом сегменте часто становятся семьи, которые основное время проводят загородом или заграницей, а в Москву приезжают на выходные – увидеться с друзьями, посетить театральные премьеры. Такой тренд мы наблюдаем в нашем проекте «Сады Пекина» на Маяковской, где целый пул проданных лотов составляют «квартиры выходного дня» площадью 60–80 кв. метров.

Стоит ли инвестировать

Современный рынок — рынок покупателя, приобретающего недвижимость для себя или своей семьи. Рынок инвестора прошел, но это не означает, что в квартиры перестали инвестировать. Ликвидные лоты всегда привлекательны для вложения денег с целью получения прибыли. Являются ли такими «квартиры для пиджака»?

Илья Менжунов:

— Да, малогабаритные квартиры действительно нередко покупают в качестве инвестиций, причем чаще – именно под сдачу в аренду. По нашим подсчетам, средняя стоимость студии в премиум- и элитном классах составляет порядка 12 млн рублей при средней площади около 35 кв. м. Сдать такой объект в аренду можно по ставке примерно 80-170 тыс. рублей. То есть доходность будет на уровне 7-11% годовых.

Юрий Щербаков советует инвестировать не в формат, а в определенный комплекс, оценивая его перспективность и успешность. «В основном же сейчас покупают с целью сохранить капитал, впрок – для подрастающих детей, и просто потому, что сейчас самое выгодное время для таких покупок. А если мы говорим об уникальных локациях, то неизвестно, будут ли еще подобные проекты?!».

Перспективы

Итак, «квартиры для пиджака» на элитном  рынке есть. Они пользуются спросом для собственных нужд и в качестве инвестиций. Но каковы перспективы у этого формата?

Илья Менжунов:

— На мой взгляд, студии или «квартиры для пиджака» имеют хорошие перспективы на рынке элитной недвижимости. Это – самое вариативное жилье, которое можно использовать как квартиру для ночевки, так и для получения пассивного дохода. Наконец, студию можно передать подросшим детям, чтобы они жили отдельно от родителей. Да и обстоятельства порой вынуждают менять место жительства. И продать студию оказывается куда проще, чем двухили трехкомнатные квартиры, которые могут ждать покупателями годами из-за специфики рынка и высокой стоимости.

Юрий Щербаков:

— Если учесть, что развиваться он будет только в центре города (и в отдельных локациях, например, в «Москва-Сити»), то очень перспективное направление.

Елена Пальчунова:

— Учитывая, что загруженность московских дорог не становится меньше, а деловая жизнь по-прежнему сосредоточена в центре, я думаю, этот формат надолго сохранит популярность. Свою роль играет и тот факт, что стоимость квадратного метра все время растет, и в ближайшие годы вряд ли кто-то захочет переплачивать.

ЖК «Lucky» - Полноценный жилой квартал с собственной историей, архитектурными традициями и чётким разделением по зонам

22 Март 2019Полноценный жилой квартал с собственной историей, архитектурными традициями и чётким разделением по зонам строится компанией «Vesper» в Пресненском районе. Уникальность проекта заключается в разгран ...

ЖК «Ordynka» - уютный и скрытый от посторонних глаз квартал расположенный в самом сердце исторической Москвы

22 Март 2019Уютный, скрытый от посторонних глаз квартал расположился в самом сердце исторической Москвы с её тихими улочками и величественными строениями прошлой эпохи. Уникальность проекта состоит в качественн ...

ЖК «Вишневый сад» - живописный уголок чистой Природы с небольшим вкраплением фешенебельных домов

22 Март 2019Живописный уголок чистой природы с небольшим вкраплением фешенебельных жилых построек в западной части центра Москвы – это уникальное место для жизни, в котором можно растить детей, не беспокоясь об ...

Поделиться