Где купить квартиру на юго-западе Москвы и в Новой Москве

Юго-Запад Москвы считается одним из самых дорогих и престижных направлений с точки зрения недвижимости. Однако здесь есть относительно бюджетные районы и огромная Новая Москва, где можно купить хорошую новую квартиру за небольшие деньги. Редакция IRN.RU продолжает серию статей о том, какая недвижимость доступна на разных географических направлениях.

Ценовая картина

По данным рейтинга районов и округов Москвы от IRN.RU, ЮЗАО относится к наиболее дорогим направлениям – дороже недвижимость только в ЦАО. Квадратный метр здесь стоит в среднем 203 000 рублей, что на 16% выше среднемосковского уровня.

По данным «ИРН-Консалтинг», в конце первого квартала 2019 года в ЮЗАО в пределах МКАД продавалась всего 1 134 квартиры в 28 корпусах, по этому показателю округ занимает последнее место в Москве. Однако по общему объему продаваемых квартир ЮЗАО опережает ВАО – 98 900 против 87 500 кв. м. Это происходит потому, что на юго-западе в продаже больше дорогих новостроек с просторными квартирами. (См. «Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе».)

ЮЗАО – это округ бизнес-класса. По данным базы новостроек IRN.RU, 10 из 23 проектов квартир и апартаментов в округе относятся к бизнес-классу. Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», согласен с этим: 44% предложения, по словам эксперта, приходится на бизнес-класс, далее идет массовое жилье (31%) и оставшиеся 25% относятся к более высоким ценовым сегментам.

Легко дышать и ехать

ЮЗАО – один из самых благоприятных с точки зрения экологии округов Москвы. По данным рейтинга от EcoStandart Group, он делит первое место с СЗАО по количеству районов с наивысшим экологическим рейтингом. Высшей оценки (4 балла) удостоились Обручевский, Северное Бутово, Тёплый Стан и Ясенево (см. «Как выбрать квартиру в экологичном районе»). За счет того, что в округе мало производств, ни один из районов ЮЗАО не получил минимальный рейтинг (1 балл), что большая редкость для Москвы. Благоприятно влияет на экологию обилие зелени – огромный Битцевский парк, ландшафтный заказник «Теплый стан», Юго-западный лесопарк, Воронцовский парк, усадьба «Черемушки-знаменское», часть «Воробьевых гор».

В ЮЗАО неплохо обстоят дела с загруженностью дорог, что отражается как на экологической ситуации, так и на транспортной доступности. Одна из главных артерий – Ленинский проспект – едет достаточно быстро по московским меркам. Чуть хуже движение по Профсоюзной улице и Севастопольскому проспекту, но даже там ситуация лучше, чем на многих других магистралях. Важным преимуществом округа являются хорошие наземные транспортные связи между районами. В отличие от большинства округов, где главные дороги ведут преимущественно в центр, в ЮЗАО налажены и «поперечные» маршруты (ул. Обручева, Нахимовский проспект, ул. Дмитрия Ульянова и другие). Даже если посмотреть на карту, видно, что округ расчерчен квадратами. Это очень нетипично для Москвы: в других частях, за исключением ЗАО, такого дорожного рисунка почти не встречается.

Не хуже в округе налажен и общественный транспорт. По западной границе округа проходит Сокольническая (красная) ветка, по центру – Калужско-Рижская (оранжевая), а восточные районы округа – Котловка и Зюзино – охвачены станциями Серпуховско-Тимирязевской (серой) ветки. Даже в «замкадных» Северном и Южном Бутове уже много лет действует Бутовская ветка легкого метро.

Где жить

Экологический и транспортный факторы повлияли на престиж округа и цены на жилье. К тому же еще с советских времен во многих районах на юго-западе селили научную интеллигенцию: здесь расположено здание президиума РАН, в соседнем ЗАО – главное здание МГУ. «ЮЗАО в целом богат на зеленые зоны и красивые места. Плюс уникальные объекты, такие как МГУ, сформировавшийся контингент жителей. Вполне логично, что здесь строятся в основном бизнес-класс и элитка. Что касается старого жилого фонда, то в нем вы также почти не найдете откровенно дешевых квартир», - говорит Ильдус Яруллин, ведущий эксперт агентства недвижимости «Мезон».

Однако не все районы округа одинаковы с точки зрения престижа и цен на жилье. «Гагаринский и Академический районы изначально заселялись преподавателями вузов и творческой интеллигенцией, за счет чего эти локации ценятся покупателями, рассматривающими юго-западные направления», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». К этой же категории можно отнести Ломоносовский район.

Однако перечисленные районы недоступны массовому покупателю жилья. Согласно рейтингу районов Москвы от IRN.RU, Гагаринский и Ломоносовский районы занимают 15-е место по уровню цен на квартиры. Квадратный метр здесь стоит в среднем 224 000 рублей, это на 28% выше среднего уровня цен по Москве. В Академическом районе цены ниже – около 190 000 рублей за метр. Однако и этот показатель выше среднего в столице.

«Обручевский район востребован у семей с детьми за счет благоприятной экологической обстановки», - утверждает Мария Литинецкая. Схожие преимущества у района Коньково. Но и тут цены находятся на достаточно высоком уровне – около 188 000 рублей за кв. м, по данным IRN.RU. Более бюджетным вариантом у МКАД, но с хорошей экологией, развитой инфраструктурой и достаточно современной застройкой конца 1980-х является район Ясенево. Здесь квадратный метр стоит в среднем 152 000 рублей, что на 13% ниже средних цен по Москве.

Еще бюджетнее – район Теплый стан. Он находится на 77-м месте в рейтинге районов Москвы со средней ценой около 135 000 рублей за кв. м (почти на четверть дешевле среднемосковского уровня). Здесь, как и в целом в ЮЗАО, хорошая экология, но много пробок из-за развязки Профсоюзной улицы и МКАД и обилия автобусов в Новую Москву. Кроме того, в районе хуже жилой фонд (в основном старые брежневки) и большой рынок, что неблагоприятно сказывается на социальном составе. Зато жители имеют возможность покупать свежие и недорогие продукты, овощи и фрукты.

«Северное и Южное Бутово – одни из самых молодых районов, в которых до сих пор относительно новые дома соседствуют с частным жилым фондом. Данные локации нельзя считать лучшими для жизни – в них много приезжих из других стран и регионов, что накладывает свои особенности на сложившийся контингент», - говорит Мария Литинецкая. Зато в районе достаточно современная застройка и развитая инфраструктура при невысоких ценах на жилье – 132 000 в Северном и 126 000 рублей за метр в Южном Бутове, по данным IRN.RU. «В Южном Бутове застройка представлена в основном типовыми и улучшенными панельными домами, есть и точечная застройка, - комментирует Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - Место обладает хорошей развитой инфраструктурой – много детских садов, школ, большие парковые зоны, плюс ко всему здесь относительно много парковочных мест, удобные широкие проезды между домами. В локации две станции метро – «Улица Горчаково» и «Бунинская аллея».

Новостройки: бюджетные в основном за МКАД

Новостройки массового сегмента, по данным «Метриум групп» продаются в среднем за 153 500 рублей за кв. м, и жилье этого класса в дефиците. В основном же в округе строят проекты бизнес-класса, где средний ценник составляет 265 000 рублей за кв. м.

Согласно базам IRN.RU, среди 23 проектов, в которых ведутся продажи в ЮЗАО, в 8 продаются апартаменты, в остальных предлагаются квартиры с официальным жилым статусом. «Примечательно, что на сегодняшний день в ЮЗАО нет ни одного проекта на котловане – все объекты находятся в более продвинутой стадии строительства», - отмечает Ярослав Дарусенков.

Среди солидных проектов в высокой стадии готовности можно выделить ЖК Onyx Deluxe в Новых Черемушках. Выдача ключей планируется уже в этом году. Во всех квартирах будет отделка white box (под чистовую), на территории комплекса построят детский сад и разобьют парк с фонтанами. В продаже квартиры площадью 44 - 164 кв. м по цене от 235 000 рублей за кв.м.

Новостройки ЮЗАО

По данным базы недвижимости IRN.RU

Новая Москва: большой выбор за адекватную цену

Тем, кто ищет современное жилье по более низким ценам, стоит присмотреться к Новой Москве. Самое комфортное с точки зрения транспортной доступности здесь сконцентрировано на двух направлениях: вдоль Киевского шоссе и Солнцевской ветки метро, а также вдоль Киевского шоссе и Сокольнической ветки метро (а в перспективе и новой Коммунарской линии).

Кроме того, интересной локацией можно назвать часть Новой Москвы между Южным Бутовым и Варшавским шоссе, поскольку жителям недалеко добираться как до Бутовской линии легкого метро, так и до станции электричек Курского направления. Там, например, строится ЖК «Остафьево». Студию здесь можно купить уже за 3,5 млн рублей, стоимость «евродвушек» начинается от 4,3 млн рублей, а «евротрешку» можно приобрести за 6,1 млн рублей. Первую очередь обещают сдать в начале 2020 года.

Неподалеку от метро «Румянцево» и «Саларьево» строится большой проект «Румянцево-парк». Здесь студии стоят от 3,8 млн рублей, а полноценную двушку можно приобрести за 6,4 млн рублей. Первую очередь строительства планируют завершить в следующем году.

Дальше по Сокольнической ветке метро уже в этом году придет в Коммунарку, где представлен широкий ассортимент новостроек. Основной застройщик – ГК «А101», которая возводит сразу три крупных проекта: «Москва А101», ЖК «Скандинавия» и «Испанские кварталы». Эти проекты вошли в мартовский рейтинг «Самых доступных новостроек Новой Москвы в пределах 15 км от МКАД».

Несколько поодаль, в поселении Сосненское, ближе к метро «Бунинская аллея», тот же застройщик возводит ЖК «Белые ночи», где последние нераспроданные квартиры можно купить за 8,2-8,3 млн руб. (двушки площадью 71 кв. м).

На Солнцевской ветке, в пешей доступности от станции метро «Рассказовка», находится жилой комплекс «Переделкино Ближнее». Стоимость квартир в этом масштабном ЖК начинается с 4,5 млн руб.

В 14 км от МКАД, в самом центре Новой Москвы, находится микрорайон Новые Ватутинки. Со временем здесь обещают построить одноименную станцию метро. В настоящее время идут предпроектные работы. Цены в проекте комплексного освоения территорий стартуют с 3,27 млн руб. за студию площадью 24,1 кв. м.

В целом, в зависимости от предпочитаемой локации в Новой Москве доступна недвижимость на любой вкус и кошелек – от небольших бюджетных студий до коттеджей с собственным участком. С учетом развивающейся инфраструктуры новые территории могут стать хорошей альтернативой для тех, кому не хватает денег на покупку жилья в дорогом ЮЗАО, а также людей, которые хотят приобрести жилье большей площади.