Где купить квартиру на западе Москвы и к Западу от нее

Запад Москвы принято считать одним из самых престижных и экологичных направлений. Насчет экологии во многих районах можно поспорить, что не мешает ЗАО оставаться одним из наиболее дорогих округов Москвы. Однако и покупатели со скромным бюджетом могут найти подходящий вариант, правда, в основном за МКАД. Редакция IRN.RU рассказывает, как живется на западе Москвы и ближнего Подмосковья и где можно купить квартиру людям с разными финансовыми возможностями.

Ценовая картина

Западный округ находится на третьем месте по ценам на жилье на вторичном рынке после ЦАО и ЮЗАО, согласно рейтингу районов и округов Москвы от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». В среднем цена метра в округе составляет 188 100 рублей, это почти на 9% выше средних цен по Москве.

Такую же позицию ЗАО занимает на рынке новостроек. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя цена метра на первичном рынке в округе на конец I квартала 2019 года составляла 242 300 рублей при средних показателях в Москве от ТТК до МКАД 208 500 рублей за метр. (См. «Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе»).

При этом округ лидировал по объемам предложения в сегменте от ТТК до МКАД – здесь продавалось 321 500 кв. м жилья в новостройках. Интересно, что по количеству квартир и корпусов ЗАО занимает более низкие позиции – второе и третье места соответственно. Это означает, что на западе Москвы строятся крупные проекты с более просторными квартирами.

Не такой экологичный, как кажется

Западные районы традиционно считаются одними из самых чистых в Москве, и не только благодаря розе ветров и лесным массивам, которые защищают столицу с запада, но и более высокому расположению над уровнем моря по сравнению с восточными районами. Это распространенное, не до конца обоснованное мнение об экологии округа. Согласно исследованию EcoStandart Group, только двум районам округа присужден высший экологический рейтинг (4 балла) – это Крылатское и Проспект Вернадского (см. «Как выбрать квартиру в экологичном районе»). С другой стороны, в округе всего один район с низшим рейтингом (1 балл) – Очаково-Матвеевское, в основном из-за ТЭЦ-25. То есть большинство районов – это некая серединка с точки зрения экологии.

Основные зеленые массивы расположены в северной части округа – это парки «Крылатские холмы», «Фили». В центре и на юге расположены парки поменьше (например, долина реки Сетунь, парк 50-летия Октября, парк Олимпийской деревни) и крупный Тропаревский лесопарк.

Транспортная ситуация в округе весьма благополучна. Как и в ЮЗАО, здесь сформирована достаточно необычная для Москвы сетка улиц – округ как будто расчерчен «квадратами» дорог, что улучшает связь между районами и добавляет альтернативных маршрутов (см. «Где купить квартиру на юго-западе Москвы и в Новой Москве»). Основными артериями ЗАО являются проспект Вернадского, Мичуринский проспект и Кутузовский проспект, который затем переходит в Можайское шоссе, частично районы округа затрагивает Ленинский проспект. Главные поперечные дороги – это Ломоносовский проспект (после пересечения с Мосфильмовской – Минская улица), улица Лобачевского (затем становится Аминьевским и позже – Рублевским шоссе), участок Северо-западной хорды.

Общественный транспорт развит не хуже. Сейчас в округе можно воспользоваться станциями четырех радиальных линий (Филёвской, Арбатско-Покровской, Сокольнической и недавно открытой Солнцевской) и МЦК. Солнцевская ветка затем переходит в Большую кольцевую линию, что также улучшает связь с северными районами Москвы.

Где жить

Западный округ в целом входит в число престижных. При этом в отличие от многих других округов здесь исторически сформировались сразу три типа дорогих районов. Первые ассоциируются с научной элитой – это локации между проспектом Вернадского и Мичуринским проспектом, то есть вокруг МГУ. Районы вдоль Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе скорее относятся к правительственным, здесь исторически давали квартиры государственным служащим. К слову, из-за этого порой страдает обычно неплохая транспортная доступность этих районов, поскольку Кутузовский проспект часто перекрывают для проезда «мигалок». Между этими локациями находится Мосфильмовская улица, которая считалась престижной, даже когда тут не было метро – в основном из-за сконцентрированных здесь посольств.

Самый дорогой район округа – Дорогомилово, он относится к наиболее «правительственным» районам, расположен вдоль Кутузовского шоссе и частично внутри ТТК. По данным рейтинга районов по ценам на недвижимость от IRN.RU, он также является самым дорогим за пределами ЦАО в принципе, средняя цена метра на вторичном рынке составляет более 245 200 рублей за метр.

Заметно выше среднего цены на недвижимость в районах Раменки, Проспект Вернадского, Филевский парк, Крылатское (195 000 – 228 000 рублей за метр). Далеко не все считают такие расценки адекватными, однако у этих районов есть фанаты, которые не променяют их на более дешевые даже ради улучшения жилищных условий. «Я сам, например, живу на Мосфильме и, хоть у меня старый дом, ни за что не хочу отсюда уезжать, - говорит Ильдус Яруллин, ведущий эксперт агентства недвижимости «Мезон». - Район как раз удаленный от метро, но его поклонников это не останавливает, наоборот, для некоторых, как и для меня, это только преимущество. Нравится сама атмосфера места, здесь есть заказник Долины реки Сетунь, река, где просто приятно походить и погулять». Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева подтверждает, что люди из этих районов при покупке нового жилья обычно предпочитают остаться в этой же локации.

К более оптимальным по соотношению цена-качество районам эксперты относят Фили-Давыдково. «По территории Фили-Давыдково течет река Сетунь, здесь растет яблоневый сад. Район граничит с Филевским парком и широкополосными шоссе, включая Рублевское. В последнее время здесь активно сносится ветхое жилье, а на его месте возводятся новые многоэтажные жилые комплексы. В Фили-Давыдково построено 5 станций метро», - объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Впрочем, и здесь цены далеки от доступных – в среднем около 190 000 рублей за метр.

Чуть ниже цены в районе Тропарево-Никулино – около 186 500 рублей за метр. «Здесь большое количество высших учебных заведений, зеленых зон (на территории находится Тропаревский парк), в районе развитая инфраструктура, качественный жилой фонд. В наличии три станции метро – «Озерная», «Тропарево», «Юго-Западная», - рассказывает Татьяна Саксонцева.

Дешевле внутри МКАД – только Можайский район и Очаково-Матвеевской. По данным IRN.RU, средние цены на вторичном рынке здесь составляют около 171 000 - 172 000 рублей за метр, что чуть ниже, чем в целом по Москве. Однако в этих районах много промзон и проблемы с метро.

Люди, которые не готовы платить за квартиру такие деньги, но при этом хотят жить на западе, могут присмотреться к районам за МКАД. «По ряду причин, прежде всего месторасположения, стоимость квартир в данных локациях ниже, нежели в других частях округа. Например, в Солнцево можно купить квартиру площадью 32 кв. м за 5,5 млн руб.», - говорит Елена Мищенко, руководитель северо-восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». А в Ново-Переделкино средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет 6,2 млн рублей. «Для сравнения: в Раменках значение равно 10,7 млн рублей», - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». При этом в этих районах есть метро, так что они не сильно уступают по удобству своим конкурентам внутри МКАД.

Новостройки: в основном бизнес-класс

На рынке новостроек представлен большой выбор жилья. «Первичный рынок Западного округа активно развивается с начала 2018 г., особенно с августа, когда на рынок вышло много новых проектов, - говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. - По состоянию на апрель 2019 г. в данном округе представлено 87 корпусов в 37 проектах. Емкость первичного рынка – 6,2 тыс. лотов на 424 400 кв. м (без учета элитного сегмента)». В основном это бизнес-класс. Среди заметных проектов в этом сегменте, вышедших на рынок в 2018 – 2019 годах, можно выделить «Городские резиденции Spires», ЖК «Небо», ЖК «Крылья».

Несмотря на большие объемы предложения, доступные новостройки остаются в дефиците. В массовом сегменте на рынке новостроек ЗАО представлено 12 проектов с общим объемом около 2250 лотов, говорит Мария Литинецкая. Средняя стоимость метра составляет 167 000 рублей. Бизнес-класса в округе больше – 19 проектов примерно на 3000 квартир и апартаментов, в них средний ценник составляет 228 000 рублей за метр. Еще 5 проектов относятся к премиальному сегменту со средней ценой метра около 500 000 рублей.

Самые доступные проекты ЗАО расположены за МКАД – в районах Солнцево и Ново-Переделкино. Помимо новостроек, формально относящихся к округу, можно рассмотреть и некоторые объекты в Новой Москве. Например, «Город-парк Переделкино Ближнее» по своему официальному статусу находится в Новой Москве (а ее принято относить к юго-западному, а не западному направлению), но фактически этот жилой комплекс примыкает к району Ново-Переделкино.

Наибольший объем предложения, по данным «Бон Тон», сосредоточен в районе Раменки (26,9% от суммарной площади предложения). Второе и третье место занимают районы Филевский парк и Можайский с долями на уровне 20,5% и 13,8% соответственно.

Новостройки ЗАО

По данным базы недвижимости IRN.RU