Избранное0 Срочный выкуп

Место для элитной Недвижимости

Комментирует Екатерина Бонч-Бруевич, соучредитель агентства недвижимости «Мезон»

Города уплотняются, и, увы, районы все более четко делятся на «дорогие» и «массовые». В том числе это происходит за счет уплотнения застройки в соответствии с новыми городскими программами. Вопрос – какие районы сегодня вы бы обозначили как «премиальные», какие вы считаете подходящими для стоительства премиального жилья, какие покидают эту нишу? Главное – что всему этому способствует?

Все знают историю Остоженки: ее застроили, в домах мало кто живет, продать это невозможно по тем ценам, по которым покупалось. Цены упали гораздо сильнее, чем в других районах в связи с тем, что там не получилось задуманное. Днем на улицах только офисные сотрудники, вечером в домах окна в основном темные. Услуги, которые должны быть в премиальных домах, уже не предоставляются в полном объеме. В общем, полное запустение. Уничтожили старый жилой район, как Мамай прошел.

Это я к чему. В центре премиальное жилье нужно строить очень осторожно и точечно.

Почему так популярны Патрики: здесь уютно, есть атмосфера, маленькие кафешки в старых домах, новостроек мало, а те, которые построены, довольно удачно вписаны в общий стиль. Это настоящая старая Москва, которую не создашь с нуля, этим она и ценна.

Мне очень нравится клубный дом «Булгаков» в Большом Козихинском переулке. Фасад выполнен в стиле старых особняков, дом прекрасно вписывается в общий уличный ансамбль. Поэтому и цены в нем высокие - больше 20 000 долларов за квадратный метр.

Большая Дмитровка, IX - тоже пример бережного отношения к городу. Сохранен исторический фасад главного издания архитектора Эриксона, внутри дом полностью переделан по стандартам современного премиального жилья, но многие исторические детали оставлены. А второй современный корпус дома спрятан внутри двора.

Самый дорогой дом в городе - Малая Никитская 15 – тоже реконструкция с сохранением исторического фасада с одной стороны дома, а с другой стороны – современная часть дома в стиле конструктивизма. Я вообще считаю, что он получился идеально. В этом доме редко что-либо продается, лет 10 назад у меня там прошла сделка по 35 000 000$ за м2, квартира была без отделки. Цены там доходили до 50 000 000 $ за м2. И вряд ли эти цены изменяться, если там что-то появится на продажу.

Мне очень нравится район «Красной розы», благодаря реставрации и аккуратному новому строительству, старый район ожил и стал очень модным. Сейчас там строится Roza Rossa - частично оставлен фасад, новая часть выполнена в историческом стиле. В части здания будет отель, в части апартаменты. Цены в доме достаточно демократичные.

На Красной Пресне много ужасного старого фонда. Если сейчас его будут аккуратно сносить и строить что-то нормальное – это будет удачное решение. И район станет модным и дорогим. Там сейчас, например, началось строительство нового ЖК "Lucky". На пустыре возводят современные корпуса. А рядом будет парк в котором сохранятся старая красная труба и лофтовые здания из красного кирпича, в них будут объекты инфраструктуры. Уверена, что решение о сохранении этих объектов сильно повысит интерес к дому и цены. Сейчас однокомнатную квартиру можно купить за 23 000 000 рублей.

Из не центральных районов для элитки подходит запад. Там есть, где строить. Сначала это были мноогоэтажки – «Воробьевы горы», «Дом на Мосфильмовской» (вполне, кстати, достойный). Строят и много безликого. Но кроме этого сейчас на территории Мосфильма возводят, например, прекрасный «Вишневый сад» - малоэтажные корпуса в окружении старых павильонов и парка. Цена квартиры 65 м2, например, 33 000 000 рублей, а 100-130 м2- до 70 000 000 рублей. И квартиры прекрасно раскупаются.

Чтобы строить премиальное жилье, особенно не в самом центре, надо привязываться к какому-то уникальному объекту инфраструктуры, вокруг которого люди будут селиться. На западе это МГУ. Наверное, в ряде районов можно найти отдельные объекты, к которым можно привязаться и построить что-то довольно высокостатусное. Цены в комплексе довольно высокие для этого района, при этом продажи идут активно.

Другой вариант - построить какой-то новый суперсовременный уникальный комплекс там, где ничего ценного не было. Мне очень нравится «Москва Сити» - прекрасный район получился. Это пример того, что в не премиальном изначально месте можно сделать удачный проект, если есть хорошая идея.

Премиальное жилье вовсе не всегда новострой. Есть реконструкция «от девелопера», а есть и ситуации, когда жильцы сами приводят в порядок старый дом и в результате цена недвижимости в нем ничуть не меньше чем в новостройке, а восстребованность выше. Вопрос: какие характеристики определяют премиальность жилья? Какими опциями можно пожертвовать? К примеру, отсутствие центрального кондиционирования такой ли уж большой грех, если дом – памятник? Есть ли статистика – сколько выйдет на рынок в ближайшие годы домов-реконструкций, сколько новостроя и где?

Насчет реконструкции от жильцов – да, мне известны такие примеры. Обычно это делают несколько энтузиастов или вообще один, всех собственников никогда не собрать. По адресу Малая Бронная, 32, например, один жилец отремонтировал подъезд, красоту сделал – лифт гранитный, историческую лестницу восстановил. На Патриках много домов, где подъезды люди сами ремонтировали.

На Спиридоновке пару лет назад мы покупали клиенту квартиру, и подъезд там был очень страшный. А потом одна женщина купила квартиру и отремонтировала его частично – ровно там, где она сама бывает и что ей видно: первый этаж, свою площадку, частично лестничные пролеты.

Премиальное жилье нужно разделить. Если это новостройка, то, разумеется, там должно быть все, включая центральное или индивидуальное кондиционирование. У меня, кстати, как раз недавно был клиент, у которого обязательным условием было не центральное кондиционирование, а индивидуальное. Он отказался от покупки квартиры в «Баркли парк» из-за того, что там не разрешили повесить блок кондиционера на фасад.

Мне очень нравятся все эти современные опции, но я бы в новом доме жить никогда не стала, для таких, как я, нужен как раз хороший старый фонд. Премиальный старый дом – это тот, который считался премиальным, когда он был построен. В первую очередь, должна быть историческая ценность, достойная архитектура, скажем, дом, спроектированный Шехтелем. Очень важно, чтобы в квартирах были высокие потолки. Желателен консьерж.

Должен быть отремонтирован подъезд, причем до мелочей – необходимо, чтобы не только стены были чистые, но и перила отреставрированы, красивая входная дверь, все должно быть в прекрасном состоянии. К сожалению, часто у нас это бывает новодел, увы нет таких законов, как в европейских столицах, где даже стеклопакеты должны быть в исторических рамах.

В этом случае без кондиционирования и разных современных технических опций можно прожить. Если есть возможность поставить лифт без ущерба для здания, особенно в доме выше 5 этажей, то, конечно, это было бы хорошо. Если нет, можно обойтись. Находятся спортивные люди, которые лифтом не пользуются.

Еще один важный параметр – наличие паркинга. Подземный в старом фонде невозможен. Но у премиального дома должен быть хотя бы двор огороженный, где можно парковать машины. А в новостройке это в идеале должен быть паркинг, из которого ты поднимаешься в квартиру. Но везде бывают исключения.

Возьмем, например, еще один проект реконструкции с сохранением исторического фасада - "Дом на Хлебном". Очень красивый интересный проект, дорогие квартиры с ремонтом от Ralf Louren. Так вот интересно, что они как раз не сделали себе паркинг.

У них предусмотрен огороженный двор, но он закрыт для машин. Видимо, по техническим условиям не было возможности. Но застройщики говорят, что их клиенты в большинстве ездят с водителем: приехали, вышли, машина уехала. А для тех, кто сам за рулем, единственный вариант – оставлять машину на парковке где-то поблизости.

Тут приходится выбирать: или вам паркинг критически необходим, или важнее уникальный дом. Цена за квадратный метр в нем 1350000- 1700000 рублей. Я бы, например, в данном случае пожертвовала паркингом. А кто-то нет. Потому и строятся разные дома, что у всех разные вкусы.

Центр априори считается зоной премиум-класса. Что бы выбрали вы и что выбирают ваши покупатели (вопрос скорее риэлторам) – жить в доме-с-историей или жить в новостройке из окон которой вид на историческую застройку? Какие возможны компромиссы? Что дороже, и на что цены падают быстрее по мере эксплуатации?

Лично я выбрала бы исторический дом с видом на историческую застройку. Вообще есть такая закономерность: приезжие больше любят новый фонд – чтобы было чистое, новое, удобное. Мне кажется,  у них есть определенное предубеждение - они же порой приезжают из городов, в которых старый фонд такой, что страшно вспоминать. А потомственным москвичам наше старье нравится, оно свое, родное.

Скажу так: дома, которые были построены в 90-х и начале нулевых, стоили в то время гораздо дороже старого фонда. Сейчас в большинстве своем они стоят столько же или дешевле. Надо учитывать, что они тоже ветшают, причем быстрее, так как построены зачастую плохо и  из дешевых материалов (хотя тогда казалось вау!).  И у этих домов особой дополнительной ценности нет. Не помню уже, казались ли они на тот период красивыми, но сейчас многие не очень радуют.

Красивая старина – она долговечнее. Одним словом, исторический премиум стоял и стоит, и теряет в цене меньше, чем новостройки 90-х и нулевых.

То, что строится сейчас уже обычно делается с привлечением лучших архитекторов и получается достойно, мне нравятся Кутузовский. А как эти здания будут вести себя  по мере эксплуатации и какая будет динамика цен – время покажет.

С точки зрения покупателей – «полукровки», то есть дома с историей, где сохранились только фрагменты – это плюс, минус, или все равно? Покупатели их воспринимают как историю или как новостройку?

Даже если сохранились только фрагменты, это огромный плюс для покупателей, которые предпочитают дома с историей, не любят новостройки, но при этом им необходим современный комфорт.

Очень удачный пример - знаменитый "Дом с атлантами" на Солянке. Это исторический дом, построенный в стиле классицизм, его главный фасад украшают знаменитые фигуры атлантов, поддерживающих балкон над центральным входом. В советское время в доме располагались учреждения, потом он стоял пустым, постепенно ветшал, в заброшенном здании поселились бомжи, чуть не спалили. Были попытки сноса, но памятник удалось спасти.

И сейчас его восстанавливают. Атланты уже отреставрированы, сохраняется фасад и внутренняя роскошная  лестница. В доме будут апартаменты с премиальной отделкой и всеми современными опциями.  Для жильцов будут созданы все удобства: румсервис, автомобили  будут парковать парковщики  и т.п. Цены в этом доме пока, кстати, относительно демократичные.

ЖК «Остоженка, 11» - Прекрасное место для жизни самом дорогом квартале столицы

22 апреля 2019Элитный клубный дом «Остоженка, 11» - это прекрасное место для жизни самом дорогом квартале столицы. «Золотая миля» выделяется на фоне остальных районов центра сохранившимся историческим обликом здани ...

ЖК «Данилов Дом» - интересная архитектура с обилием новых стилистических решений

22 апреля 2019Концепция клубных домов в Москве становится всё более популярной. Если раньше подобные объекты можно было встретить только в сердце столицы, сегодня они постепенно вырастают и в окрестностях. «Данилов ...

ЖК «Пироговская, 14» - максимальная смысловая нагрузка в каждом квадратном метре

22 апреля 2019ЖК на Пироговской внешне мало чем отличается от типовых построек прошлого века. Симметричные строгие формы, минимум декора на фасадах, лаконичные окна и кирпич в качестве облицовки – подобное сочета ...

Поделиться