На протяжении последнего года практически все аналитики говорят о том, что цены на недвижимость будут падать аж до… 2019 года. Но это говорят теоретики, а как видится рынок тем, кто работает на «земле»? Какие изменения, кроме цены, пришли на него вместе с кризисом? Оправдаются ли надежды продавцов на осень? На эти и другие вопросы отвечают руководители риэлторских компаний.
– Ситуация на рынке недвижимости Москвы и МО сейчас интересна тем, что рынок дифференцировался, и эта тенденция в ближайшее время будет только увеличиваться. Касается это как квартир, так и дач, домов и участков.
То, что квартиры в Москве дешевеют, говорят все. Действительно, в большинстве районов цены в долларах упали больше, чем в 2 раза, и даже цены в рублях стали ниже, чем до последнего падения российской валюты.
Но в популярных районах центра падение гораздо меньшее, а в некоторых местах (например, Патриаршие) цены падали недолго и слабо, а сейчас практически вернулись к старым долларовым. Это объясняется модностью района и малым количеством предложений, так как и райончик небольшой, и расставаться с такими ликвидными квартирами люди не хотят.
Не очень сильно упали цены и в Арбатских переулках, на Остоженке-Пречистенке, Фрунзенской набережной... Тоже касается и некоторых пользующихся спросом домов в других районах - например, в сталинских высотках, в удачных проектах новых клубных домов, и в лучших домах любого микрорайона. Цены в новых домах бизнес-класса зависят не только от их расположения и качества, а от количества предложений. Так на Мичуринском проспекте или на проспекте Вернадского построено так много домов бизнес-класса, что из-за большого количества предложений желающие быстрее продать сильно снижают цену. Что касается обычной недвижимости эконом-класса, цены будут и дальше падать в связи с отсутствием денег у потенциальных покупателей и недоступностью ипотеки. Если ситуация с ипотекой улучшится, возможно, эта недвижимость хотя бы перестанет падать в цене.
Иначе говоря, это аналогично поговорке «богатые богатеют, а бедные беднеют», разница в ценах на ликвидное и неликвидное будет увеличиваться.
Рынок загородной недвижимости практически стоит. Цены упали на все. Сделки идут только в дешевом сегменте. Дома, построенные в 90–ые и нулевые в чистом поле и с модными тогда «богатыми» ремонтами, видимо, уже не продать никогда, ни за какие деньги. Особенно, если хозяева страдали гигантизмом. В дорогом сегменте продаются только безупречные варианты – популярное направление, стародачное место или хороший коттеджный поселок рядом с таким местом, дом разумной площади в современном лаконичном стиле. Таких предложений мало, поэтому продать это можно дорого.
– Я бы не говорил однозначно, что цены идут вниз. К примеру, цены на однокомнатные квартиры летом вообще не менялись, и они «уходили» хорошо. И причина не в этом, что летом рынок малоактивен. Просто на рынке столичной недвижимости летом установился баланс спроса и предложения. Цены на дешёвые квартиры были стабильны на протяжении 2–3 месяцев. Квартиры быстро продавались, если их стоимость соответствовала уровню спроса и предложения. А вот как только цена завышена, квартира перестаёт вызывать покупательский интерес. И вот эти-то квартиры никто не покупает.
В последнее время надежды продавцов на осень тоже себя не оправдывают. Резкого взлета цен не будет, хотя небольшое повышение мы ожидаем. Отложенный спрос, который копился в последние полгода, сыграет свою роль, но ажиотажа конца 2014 года уже не увидим. Будет активность, будет небольшое повышение цен на ликвидные квартиры, и больше ничего.
– В 2015 году многие предрекали падение цен в абсолютных цифрах на рынке недвижимости на 30-35%, некоторые говорили даже о 40% и 50%. При этом экспертов, непосредственно работающих на рынке недвижимости, которые говорили о максимум 20% падении, никто не слушал. Реальность показала, что правы были эксперты. И падение цен на вторичном рынке недвижимости в среднем составило не более 15%.
Сегодня мы опять видим разную оценку ситуации. Аналитики говорят о том, что цены на недвижимость продолжают падать. Практикующие риэлторы знают о том, что цены перестали падать еще весной. Всё лето мы наблюдаем картину стабильности цен. А это всегда после любого кризиса означало одно – скоро цены начнут расти. И в этом есть своя логика. За 2015 год падение цен составило 15%. При этом в 2015 и 2016 годах инфляцию никто не отменял. Поэтому если смотреть не на абсолютные цифры, а учесть и инфляционные поправки, а еще и прибавить сюда отложенный спрос, то мы увидим, что места для роста более чем достаточно. И, кстати, подобную картину мы видим на товарных рынках – цены растут везде, догоняя инфляционное отставание.
Поэтому для меня удивительно мнение аналитиков, не только видящих продолжающееся падение цен, но и предрекающих его продолжение. Почему рынок недвижимости вдруг должен вести себя не так, как другие рынки?
Я понимаю, если бы это было в условиях острой нехватки денег у населения. Когда деньги есть исключительно на товары первой необходимости и когда никто не задумывается о покупке не только недвижимости, но и более дешевых товаров, таких как автомобили и т.п. Но то, что мы сейчас видим, совершенно не похоже на эту картину:
Поэтому, если в экономике страны не будет никаких негативных изменений, то к концу года мы увидим рост цен.
А по поводу мнения аналитиков, могу высказать только одно предположение. В своих прогнозах они оперируют имеющимися у них цифрами о цене выставленных в продажу объектов. Цены эти берутся из открытых баз данных. Реальные сделки они не проводят, конкретную ситуацию по продаваемым объектам они не знают. А на рынке сейчас присутствует определенное количество переоцененных объектов, по которым идет коррекция цен. Психологию продавца изменить тяжело, если его квартира два года назад стоила, например, 10 млн. рублей, то продавать сейчас по 9 – ему не очень хочется. Вот именно эта коррекция цен, которую, глядя только на базу по продаже недвижимости, легко принять за снижение стоимости, и может показывать аналитикам ошибочную картину.
Помимо цен в базах недвижимости, для прогнозов желательно учитывать и другие факторы, например:
То есть на такие факторы, которые не видно из кабинета, и узнать которые можно только непосредственно работая с покупателями и продавцами недвижимости.
– Ситуация на рынке недвижимости всегда зависела от политической и экономической ситуации в стране. Поэтому прогнозировать падение или рост цен на недвижимость – дело неблагодарное. Кто знает, снимут ли с нас санкции, будет ли расти нефть, это зависит не от нас. Конечно, в прежние годы рынок был перегрет, стоимость недвижимости сильно завышена, все к этому привыкли, много инвестировали, и сейчас не готовы к тому, что цены снижаются. Этот нормально, что старый фонд, за исключением сталинок и каких–то еще отдельных домов, уже не пользуется популярностью, стоимость квартир этой категории не вырастет, а будет снижаться. Это нормально, что идет расслоение по районам, где-то не покупают, там построено очень много жилья, или неудобное расположение, или документы не совсем чистые, или еще какие-то причины. Хорошее, качественное, продуманное жилье, по-прежнему пользуется спросом, и его удается продать не намного дешевле, чем год назад. Но в связи с тем, что квартир на рынке очень много, есть из чего выбирать, то, что «не очень» и должно продаваться с дисконтом. В связи с дополнительной налоговой нагрузкой многие будут расставаться с обременительной недвижимостью, а значитпоявятся еще квартиры. Так, что дорожать жилью, в принципе не с чего! Если, конечно, не какие–нибудь форс–мажорные ситуации.
Записал Вениамин Вылегжанин
Ваше сообщение было успешно отправлено!
