Нередко в СМИ мы читаем или видим по ТВ сюжеты о том, что люди лишились своего жилья и оказались на улице. Порой это случается по их вине, но в большинстве случаев граждане попадают в лапы квартирных аферистов. О том, какова сейчас ситуация на рынке недвижимости в плане мошенничества, стал ли он цивилизованнее, я беседую с генеральным директором агентства недвижимости «МЕЗОН» Екатериной Бонч-Бруевич.
Конечно, по сравнению с 90-ми, с началом продаж квартир, рынок стал гораздо цивилизованнее. Но проблем осталось еще много, и для мошенников огромные возможности, потенциал у мошенничества большой. Этому способствуют оставшиеся проблемы в законодательстве, в регистрации сделок, а также недостаточный контроль за деятельностью риэлторов и нотариусов.
Вы на рынке работаете уже давно. Расскажите о первых его годах, о периоде становления. Говорят, что он был очень криминализован. Каковы, на Ваш взгляд, причины такой ситуации? Как удавалось Вам тогда не попадать в неприятные ситуации?Я работаю с недвижимостью с 1992 года. Это буквально самое начало продаж квартир. Не помню, были ли тогда банки, но ячеек под сделки сначала не было. Соответственно передача денег оказывалась сложным вопросом. Хоть регистрация сделок и была тогда быстрой, какое-то время продавец и покупатель с помощниками возили мешок с деньгами с собой. И существовал риск грабежа. Потом продавцы обычно привозили деньги домой. Слышала о кражах – ведь довольно много людей были в курсе прошедшей сделки. Мне просто повезло, что никаких нападений на моих клиентов не было…
Эта проблема решилась еще в 90-ые с появлением банковских ячеек, инкассаторов и т.п. Но опасность все равно есть, так как некоторые беспечные люди (да и сама я так делала) приносят деньги в банк в спортивных сумках или пакетах из супермаркета…
Второе. Недостатки в законодательстве. В начале 90-х годов прописанных в квартире детей можно было не включать в число лиц, которые приватизируют жилплощадь. А потом вышло постановление, что дети, обделенные своими долями, могут их вернуть. И пошел шквал судебных дел, люди, купившие квартиры, могли их лишиться. Поэтому мы проверяли (как и сейчас) историю квартир, и если что, отказывались от покупки.
Буквально год назад истек срок давности, так как с 1994 года уже нельзя было не наделять детей собственностью.
Но помимо детей в группы риска входят и другие категории граждан...Да. В 90-ые хозяевами многих квартир были алкоголики, опустившиеся полубомжи и т.п. Огромное количество риэлторов (теперь они называются «черными», а тогда считались вполне нормальными!) работали с этой категорией людей. Их квартиры часто были еще неприватизированными, людей поили-кормили и таблеток добавляли, приватизировали жилплощадь, переоформляли на себя. Бывших хозяев отвозили за 101 км. Мы в то время были знакомы с целой бандой, специализировавшейся на алкоголиках. Хозяином «агентства» был мужчина, «риэлторами» работали шикарные молодые женщины на дорогих машинах. Эти девушки становились подругами будущих жертв, жили с ними, обрабатывали, и, в итоге, завладевали квартирами.
Другая история – мы купили квартиру для девушки из расселяемой коммуналки. Квартира была очень хорошая, по цене ниже рынка. Хозяин, который только 2 месяца назад приобрел это жилье, рассказывал, что квартиру продал ему с большим дисконтом приятель. Продажа была очень срочная, так как он дипломат и уезжал надолго за границу. Правда, квартира выглядела странновато для дипломата, санузел - ужасающий, а в комнатах стены были недавно замазаны краской (мне вспомнился рассказ Конан Дойля, в котором, крася стены, скрывали следы преступления). Квартиру мы проверили, по документам всё было чисто. Вскоре к новой хозяйке вломился бомж и рассказал, что это его квартира, из которой его выкинул обманом знакомый и ничего не заплатил. Девушка сказала, что это их дела, что она законно купила квартиру, и предложила бывшему хозяину разбираться со своим знакомым. Вскоре он был найден убитым.
Сталкивалась неоднократно и с историями типа такой – к пожилой и не совсем адекватной женщине, имеющей квартиру на Тверской, устроилась работать сиделка из провинции. Старушка была одинокая, по крайней мере ее никто никогда не навещал и не звонил ей. Летом сиделка предложила съездить к ней домой, на свежий воздух. Там произошли ожидаемые события – составление завещания и скоропостижная смерть на следующий день. Сиделка вернулась в Москву и оформила на себя жилплощадь. Продать она ее, правда, не успела – появились братья умершей, вдруг вспомнили о сестре, или, скорее о квартире. Два года длились суды, в итоге отсудили.
Конечно, сейчас мошенничества такого рода стало меньше. Но оно остается, жертвы в основном одинокие пожилые люди.
А опасны ли договоры ренты?Безусловно, заключать рентный договор опасно! Пожилого человека, якобы по медицинским показаниям и в сговоре с врачами просто отправляют в дом престарелых. Хотя, заключая договор, он считал, что будет доживать жизнь в своей квартире, имея соответствующий уход и содержание от покупателей. И дом престарелых еще не самый плохой вариант… в худшем случае человек быстро умирает от старости, доказать криминальную смерть обычно невозможно, да никому и не нужно . Недавно нам в агентство прислали целый список владельцев квартир - одиноких стариков с диагнозами… К сожалению, помешать подобным сделкам законным путем нереально.
Но бывает и обратная ситуация – бойкие бабушки-дедушки-мошенники заключают-расторгают договоры ренты (суд все-таки на их стороне обычно, если рентодатели не преступники и не купили судей). Таким образом, они неплохо живут, окруженные заботой и деньгами.
Многие виды мошенничеств связаны с подделкой документов.
Подделка документов. Особо это было распространено на заре рынка. Подделывали всё – паспорта, свидетельства о собственности, выписки из домовой книги… В 90-ые годы очень распространены были многократные продажи одной и той же квартиры. Происходило это из-за того, что порядок регистрации и проведения сделок был несовершенен. В результате продавец мог получить деньги сразу от нескольких покупателей, а квартиру купил бы только один – первый.
Множественные продажи сейчас практически невозможны, к счастью. А вот подделки паспортов бывают. Ведь при сделке личность продавца удостоверяется только нотариусом, по фотографии в паспорте. Все замечали, что часто человек на этой фотографии весьма отдаленно себя напоминает. Знаю недавние случаи, когда к нотариусу приводили хорошо загримированного «продавца», и все получалось (а реальный хозяин квартиры к тому времени уже умер или был убит). К сожалению, иногда это и не ошибка , а преступный сговор. Не секрет, что сидящие сейчас в тюрьме нотариусы погорели именно на недвижимости. Наверное, проблему могли бы решить отпечатки пальцев в паспортах.
За счет чего существуют мошенники? Какова их «питательная среда»?«Покуда есть на свете дураки, обманом жить нам стало быть с руки», - поется в песне. Питательная среда – доверчивые люди; люди из групп риска, которых никто не защищает; несовершенства в законодательстве; патологическая жадность некоторых продавцов-покупателей, когда делают все сами, не привлекая специалистов-риэлторов, чтобы сэкономить деньги…
Может люди сами способствуют тому, чтоб они процветали. Сами идут к ним. Чем они берут?Тем же, чем и другие мошенники. Очень выгодными предложениями покупки или продажи. Они могут заранее обрабатывать людей, входить к ним в доверие… Как и любые другие мошенники. «Бесплатный сыр бывает только в мышеловке».
Портрет мошенника. Каков он? Как распознать? Как с ним себя вести?К сожалению, портрета нет. Квартирные мошенники могут выглядеть совершенно по-разному. И ими могут как «черные риэлторы», так и хорошие знакомые хороших знакомых («очень дешево продают квартиру –долги, проблемы»), так и работники социальных служб, поликлиник, паспортных столов, милиции, и просто люди, давшие объявление о продаже квартиры.
Если такие люди искренне и бескорыстно предлагают Вам помочь – надо насторожиться. Если Вам предлагают дороже рыночной стоимости продать Ваше имущество или дешевле купить – насторожиться вдвойне. Все трезво оценить, обдумать и перепроверить, обратиться к независимым специалистам, а не поддаваться воздействию этих людей, часто использующих приемы НЛП. Мошенники обычно работают с наиболее уязвимыми слоями населения – пожилыми люди, не всегда адекватно оценивающими обстановку, особенно с одинокими стариками, а также с алкоголиками и другими группами риска. Родственникам и друзьям желательно позаботиться о том, чтобы люди из группы риска стояли на особом учете в регистрирующем сделки органе.
Отмена лицензии для компаний – это благо? Или все же нельзя было риэлторам выходить на «свободу».Отмена лицензий точно благом не было. Ведь потерять квартиру для обычного человека – это почти самое страшное в жизни. Читала опрос – тяжелая болезнь на первом месте, потеря жилья – на втором, смерть – на третьем! И допускать к риэлторской деятельности людей, которые ни за что не отвечают, никем не контролируются – это все равно, что допустить такой же беспредел в области медицины, образования или банковской деятельности. Я считаю, что лицензирование, конечно, не решало проблему мошенничества, но хотя бы усложняло работу «черных риэлторов», а агентства недвижимости и частных риэлторов стимулировало получше проверять покупаемые квартиры и внимательнее относиться к принимаемым на работу. Кроме того, наличие лицензии является дополнительным стимулом для клиентов обращаться именно в агентства недвижимости, а не к более дешевым частным маклерам без лицензий, среди которых чаще встречаются и мошенники, и просто неквалифицированные специалисты.
Сейчас хотят вновь ограничить риэлторов. Хотят принять закон о риэлторской деятельности. Он ограничит мошенничества на рынке недвижимости?Безусловно. Надеюсь, он не будет допускать на рынок неквалифицированных специалистов. Кроме того, по закону агентство должно нести не только моральную, но и материальную ответственность перед клиентами.
Компании. Их много, не все они однозначны, многие работают на грани фола. Как человеку, который покупает или продает квартиру, не попасть на плохих риэлторов? И как понять, насколько добросовестно они проверят квартиру, которую он покупает?Лучше всего обращаться в агентство, которое рекомендуют знакомые, особенно, если Вы знаете, что они удачно провели через это агентство (и конкретного риэлтора в нем) свою сделку. Если такой возможности нет, то я бы советовала обратиться в давно существующее агентство, но не такое, которое дает массовую рекламу в СМИ. Там обещают, что все будет дешевле, а на деле берутся огромные скрытые комиссии – надо же зарабатывать на такую рекламу!
И советы людям, кто покупает недвижимость, ибо они в первую очередь становятся жертвами мошенников. Как не попасть в лапы недобросовестных людей? Особенно сейчас, когда ситуация на рынке недвижимости довольно непростая.Все-таки, повторюсь, обращаться в известные и давно существующие агентства, желательно по рекомендациям знакомых. Сотрудников и руководство компаний можно найти в социальных сетях, поискать общих друзей или хотя бы друзей-друзей. Неплохо, если руководство и сотрудники агентств люди публичные, участвующие в жизни риэлторского сообщества, общающиеся с журналистами и дорожащие своей репутацией.
Автор: Вениамин Вылегжанин
Ваше сообщение было успешно отправлено!
